网站首页 注册会员 登陆论坛 搜索帖子 最新帖子 最热帖子 风数文化 真亮心情 陆新瑾诗歌
 
论坛首页戴有色眼镜 → 当前帖子
 
题目:舒博士视点:高價保房市的風險巨大 回复: 10 浏览: 3295
^_^!
表情: 作者:joycat 时间 2009-7-16 20:07:47 序号:3825
 
  《高價保房市的風險巨大》

舒漢鋒/文

[文頭提要] 中國房地產市場目前的政策,並沒有對造成房地產泡沫的根源對症下藥,而只圖以高房價保房市,維持高價房的銷售量。這其中孕含風險最大的,則是所謂的放開二套房的優惠貸款,這種以國有金融機構必將要背負的巨額壞賬,不顧後果地來支撐房地產業的做法,必然要埋下更多的隱患。

近一年多來,隨着房地產行業泡沫的逐漸破滅,房地產市場的銷售行情也落到了「拐點」之下。有些地區出現了相當長時間「有價無市」的局面。然而與此同時,各式各樣的「救市」高論甚囂塵上,各種名目的「救市」花招也層出不窮。給人的感覺就是──甚麼商品價格都可以跌,唯獨房價不能跌;甚麼企業都可以破,唯獨房地產商不能破。這是近年來中國經濟發展過程中,特別是金融危機蔓延後的一大奇觀。
為甚麼房地產行業泡沫剛破,暴利難再,就非得要國家財政為房地產護盤?現在有所謂「防止房地產市場的大起大落」的提法,但問題恰恰在於:前些年房地產市場的「大起」是合理的嗎?以高價來維持房地產市場的發展能是「健康」的嗎?

高房價原本就是不合理
分析中國房地產行業近年來的亂象時,有一個問題必須明確: 近年的高房價不是「合理的」, 高房價也絕不是所謂「市場機制」所形成的。
有些鼓吹在房地產發展上「要與國際接軌」的人士,偏偏忘記了「國際上」即便是在發達國家,也從來沒有把購買商品房作為解決居住問題的首選方案。商品房僅僅是作為與政府規劃解決的安居房、廉租房(福利房)等公共住房政策相輔相補的措施之一。
以中國這樣的經濟發展水準,國內某些地區的高房價,不僅超過了不少發達國家的平均水準,甚至還超過了東京和紐約的房價水準。以「國際上」房價與工資比(一套商品房平均價格為人均年收入3至5倍)而論,內地某些地區的房價已經高達人均年收入20至30倍以上甚至更高,亦即意味勞動者的大半生為一套房打工。
前幾年在房價瘋漲時,推動人們買房的主要動機到底是甚麼?在房價還要高漲的預期的驅使下,所謂的投資性(實質是投機性)購房占了相當大的比率。而真正需要住房的中低收入工薪階層,對天價的房子,望塵莫及。為了製造高房價的「合理性」,房產商們還振振有詞地引用「市場規律」:只要市場有需求,房價再怎麼上漲,也都是合理的。
坊間向來流傳的「三股勢力勾結」的說法,如今真的被不斷曝光的事實所證明。不法房地產商,貪腐政府官員,圖利違規的金融機構──緊緊地扭結在一起,形成了一個休戚相關的利益共同體。至少,他們三者之間一榮俱榮一損俱損的關係,在維持房產價格的虛高上是一致的。

高房價導致內需的不足
多年來困擾中國發展的一大問題便是內需始終不足。實現中國經濟的增長方式的轉變,關鍵在於以下兩個方面。一是在投資拉動與需求拉動的兩者間,務必從長期以來的偏重投資拉動型(尤其是高度依賴外來投資和財政投資),向市場需求拉動型轉變。二是在國外需求和國內需求的兩大循環圈之間,從前是過多地依靠外需,現在必須轉換到以內需為主的軌道上來。
導致中國經濟近年來內需始終不足的諸多原因中,狂熱擴張的房地產市場是一個重要原因。多年瘋漲的房價,為今日內需的萎靡不振,埋下了多重的後患。
首先,高房價吸納了天量的社會存量資金。據國土資源部下屬部門新近發佈的「2008年全國主要城市地價狀況分析報告」披露,截止2008年底僅全國商品房的空置面積就高達1.6億平方米。若以去年全國商品房每平方米平均價格接近4000元計算,僅此一項占壓的資金將超過6000億元!如此龐大的這些資金,特別是來自金融機構的大量貸款資金,本來完全有可能用於更有效的更合理的其他方面的投資,或者是流入正常的市場消費管道。
其次是,高房價大大降低民眾對未來生活穩定程度的預期。依據2008年中國城鎮居民人均可支配收入為15781元,以當年全國商品房每平方米平均價格計算,僅能購買4平方米的商品房!這意味,如果要買一套80平方米的商品房,一個人即便是不吃不喝也要攢上20年!安居是每個人每個家庭的基本需求,高房價使得他們更加捂緊錢袋子,還怎麼去消費?

房市影響政府誠信和形象
還有一個深層次的卻常為人所漠視的問題是:高房價和非理性的房地產市場,正在嚴重損害了政府在人民群眾中的形象。
首先是有些地方政府在解決民居問題上誠信的缺失。以東部沿海某大城市為例,1998年在實行房改的市政府有關文件中強調指出:「對職工原有的住房保障體制進行改革,從實物分配保障轉為市場化運作,並不意味政府放棄了對居民住房保障的職責。」按當時的設想,享受廉租房保障的,以及購買商品房居住的,大約各僅占百分之十幾;而70%以上的居民可以通過購買政府提供的平價房實現安居。同時還明確承諾:「市政府將進一步出臺解決職工住房問題的貨幣化補貼方案。」可是直到今天,十多年過去了,所謂的「政府提供的平價房」仍然是空中樓閣;而所謂的「市政府出臺職工住房貨幣化補貼方案」至今杳無音信。這等於是硬逼著老職工們,用畢生的丁點積蓄,去購買瘋漲到天價程度的所謂商品房。
其次是地方政府在查處房地產行業違規問題上的不作為,也嚴重損害了政府在人民群眾中的形象。比如,房產商們頻頻利用假按揭──或為騙取比商品房開發更為優惠的貸款;或為騙取資金以免房產商資金鏈的斷裂──這早就是「人人皆知的秘密」。可從來就沒聽說,有哪個「相關部門」認真去查過?房產商們還頻頻利用「房托」造勢──或為哄抬房價暴漲,或為哄吵房市回暖──試問,又有誰去查過?地方政府在查處房地產行業違規問題上的不作為,很難不讓老百姓疑竇叢生。老百姓諷刺道:怪不得有不少房地產商出言不遜,霸氣十足,因為不少的地方政府差不多已經淪落為房地產商人的「金鐘罩」和「鐵布衫」了。

高價保房市是飲鴆止渴
面對房地產業泡沫破滅的前景,有關部門並沒有認真地反思房地產業泡沫形成的癥結之所在,反倒是各式各樣的「救市」高論甚囂塵上。為了維持高房價,各種名目的「救市」花招也就層出不窮。諸如:購房可以入戶和減免個人所得稅;重新開放購買二套房的優惠貸款;甚至有些地方政府在所謂「房地產行業組織的請求」之下,還計畫推出用財政資金來補貼居民購買高價房……等等。
所有這些「救市政策」,並沒有對造成中國房地產行業泡沫的根源對症下藥,而只圖以高房價保房市,維持高價房的銷售量。這其中孕含風險最大的,就是所謂的放開二套房的優惠貸款。令人驚詫的是:有關決策者對美國由「房貸美」和「房利美」壞賬引發次按風險的前車之鑒,視而不見;反倒以國有金融機構必將要背負的巨額壞賬,乃至以整個國民經濟為之陪綁的做法,不顧後果地來支撐狂熱擴張的房地產市場,這將是飲鴆止渴。
當某樣商品的價格暴漲到遠遠背離供求關係,也遠遠背離市場上大部份居民承受能力的時候, 讓它回歸到一個相對合理的水準,這才真正符合價值規律和市場機制,也符合社會成員的普遍期待。為何偏偏不順其道而行之呢?
其實房市回暖的鑰匙,就掌握在房產商自己手裏。與其死撐高房價等待「回暖」神話從天而降,還不如切切實實讓已經遠遠高出「國際水準」的房價,回歸到與「國內水準」接軌。可以肯定的是,沒有房價的回歸,就不會有房市的真正復蘇。
為了防止房地產市場孕育更大的行業泡沫和更大的金融風險,政府有關部門務必對房地產市場進行更加嚴格和有效的監管。其中包括:一,必須對居民購買首套自住房以外的房屋(即所謂的「二套房」「三套房」)的貸款發放,執行從緊和從嚴的措施。以防範可能集中產生的銀行壞賬因杠杆作用放大,而危及國家金融安全。二,嚴查已開始流行的雇用「房托」哄市,發佈虛假「成交」消息,乃至「假按揭」套取銀行資金等等違規行為。三,嚴查官商勾結炒房市牟利。對當前和近年來不法官員、黑心房產商、違規金融機構相互勾結訛取暴利的,應毫不留情地立案偵查,並將審理結果公之於眾。四,嚴查國家為應對國際金融危機所增發的四萬億元貸款的流向,防止不法房地產商通過種種手法,用來支撐甚至是擴大房地產行業的泡沫。

《鏡報月刊》 2009年7月號

表情: 作者:joycat 时间 2009-7-16 21:17:02 序号:3826
^_^!
回复内容:
  小编的话:

《高價保房市的風險巨大》是舒汉锋博士e-mail过来的大作。在此小编首先谢谢舒博士对本站的支持!
对于目前在市场上居高不下的房价,一直以来是智者见智仁者见仁,持不同观点者各有其依据。舒博士在此也阐述了他的成熟观点,例举和分析对高价保房市的风险。希望大家在阅读的同时也共同参与对热点问题的讨论~~

表情: 作者:华梁新视线 时间 2009-7-16 22:27:29 序号:3827
^_^!
回复内容:
  政商(包括银行)互惠共赢的潜规则,既得利益者的自我保护式的吹捧炒作,国人的主宰盲从劣根性,是我国房产市场畸形膨胀的三足鼎立。
有一篇博文,以真实朴素冷静的态度,说出最富有的国度与我国的房价客观的对比,看了这篇报道,我国已经的买房者(以自己的合法劳动所得)会抓狂,想买房者会倒吸冷气。
应该再用一句完整的术语或名词:房————地————产————市场。
土地资源的潜规则表现,在我国毋庸置疑是史无前例的,这是一切还是清醒者的国人应该清醒看明白的,当然,廉租房还是要象征性的搞一些的,规模还是要掌控一点的,一切抱有幻想的人士,最明智的态度是捂紧钱袋。陷入股票、彩票泥潭的善良而可怜的国人,多数还在不甘心的努力拼搏着,为自己的输盘拼命找主观原因————愚民啊愚民!
我等待的最佳购房时间:2010年下半年,或者更往后一点!
因为,指望房价回落到2005年,是不可能的了,除非发生大的战争!!!
表情: 作者:杜鹃 时间 2009-7-16 22:36:02 序号:3829
^_^!
回复内容:
  指望币值暴涨再去拉下房价,这是消费结构调整中的常用手法,过去不敢碰老百姓的粮油水电,现在老百姓手里不知哪里弄来的钱不舍得用,于是水电开始呕气,接着再动日常消费品,食品是不用说,你还指望肉价下跌吗?除非真的不吃猪肉了!
表情: 作者:fd 时间 2009-7-17 19:49:40 序号:3841
^_^!
回复内容:
  房价畸形。只有当一个工人的年平均工资×2×10年=一套70平方米的两室户,那才算基本合理。
表情: 作者:行者忻华梁 时间 2009-7-17 22:30:32 序号:3843
^_^!
回复内容:
  对于FD的这套计算公式来源和合理性暂且不谈,
FD的这套计算方法代表了善良国人的心态,但是这与世界富国的房价与国民收入之比,差了一大截,一大截!
我国银行房贷量和利息,才是真正的畸形!
我国房产商被冠以“开发”二字后,政府的支持力度和含金量就凸显了,据保守统计,土地资源的所有成本,只占房屋卖出价20%--30%之间,这在国外,是够枪毙资格的!
国外(亚洲较发达国家)买房能力的计算方法很简单:以工资为主要生活来源的人,其工资收入总和在三年内买房是正常的现象。
人活在一个国度,有房住只是体现一个基本需求,社会综合保障和福利制度才是衡量一个国家对国民的责任和能力!
表情: 作者:fd 时间 2009-7-21 9:55:43 序号:3845
^_^!
回复内容:
  大毛的话,听了让人舒坦,想了觉得有理~~~~~
表情: 作者:joycat 时间 2009-7-23 14:52:22 序号:3847
^_^!
回复内容:
  真是看勿出来哦,大小摄影家GG都还是经济学内行哎!赞!
表情: 作者:雨辛 时间 2009-7-23 16:22:32 序号:3854
^_^!
回复内容:
  房价也好,房市也罢。已经不是一般症结。

就像肿瘤,且恶性肿瘤,无药可救,谁也

无法扭转乾坤。

表情: 作者:雨辛 时间 2009-7-23 16:22:32 序号:3853
^_^!
回复内容:
  房价也好,房市也罢。已经不是一般症结。

就像肿瘤,且恶性肿瘤,无药可救,谁也

无法扭转乾坤。

表情: 作者:华梁新视线 时间 2009-7-24 9:23:36 序号:3857
^_^!
回复内容:
  房地产是一项特殊的相对不动产的商品,不仅仅是作为一个纯粹的商品,像汽车,机械设备,家用电器就是一个商品。房地产关系到人的基本福利,人生在世,吃穿住行,住是非常重要又是最基本的,安居乐业,首先要安居,因此它带有一定的社会福利性质,在各个国家,都不是把房地产纯粹作为商品来看待的。

房地产市场,基本一块市场应由政府来主导和掌控,将地价控制得非常低或者免费,建筑标准要向社会招标,要建立一个符合中国国情的普通住宅标准,而不是以所谓豪华标准来企图人为地将住房价格炒高,显示政绩。肥了开发商,苦了老百姓!这一部分就是保持低价的长期战略房价,面对的是占中国人口主导地位的广大工薪阶层低收入人群!

那么另外高档住房的市场,就让市场去决定。但是,我们问题是:为普通老百姓,中低收入者决定住房的这条腿比较短!我们把房地产市场都让给了开发商,政府在这方面,虽然也经做了很多工作,我们在建大量的廉住房,相对于需求来讲还是远远不够的,今后在这方面政府到底能否有决心和能力?增长为中低收入者解决住房这样的投入?尤其在用地上,首先优先考虑为中低收入者解决住房?这样中低收入者就不会抱怨了。同时对房地产采取一些新的政策,比如国外的物业税不是一次交七十年。随着房地产物价不断上涨,这样做,可以避免很多投机,现在一个人买三套房,五套房的等待涨价,就是这些有房人在做投资(投机?),囤积房源,这个方面今后应该出台一些相对的政策调整这个问题。

地方政府在房地产价格上,跟房地产开发商的所谓合谋或潜规则,这个也跟中国发展阶段有关。发达国家,比如像英国、美国,他们工业化用了将近两百年的时间,积累原始资本,搞各种各样的设施,中国从78年开始改革开放,国民经济刚刚初有起色,我们到2030年,再有二十年我们应该基本实现,那么也就是说,我们在这么短期内想完成发达国家两百年走过的道路,我们原始积累哪里来呢?我们只能靠国内自己完成资本积累,作为政府来讲,房地产这块,最主要的就是土地,通过土地实现资本积累,现在政府大量搞基础设施建设投资,都是通过发展房地产业来筹集资金,做城市的基础设施建设,那么我们也看到了这两年,特别是去年以来,面对金融危机,中央政府采取了很多的措施来启动资金,中央政府又拟筹集一万一千八百亿人民币的投资,在两年多要投下去,同时希望地方政府配套两万八千亿人民币。但是由于房地产业不景气,地方政府通过退让土地获得的出让金大幅度下降,我们看到地方政府配套能力极度弱化!由此看到,房地产业的景气和促进它的发展,也是我们整体经济发展所需要。
按照目前的房产操作和行情,靠工薪买大房子,我认为是不可能的。外围地区居民靠动迁发财者的确大有人在,他们的间接得益程度与城市中蜗居、窘居、无居者是冰火二重天!而外地炒房团的乐或苦,又与当地政府玩着拉锯战游戏,相互利用,互惠共利的事实无需明挑,只是希望他们不要最后翻船罢了。或者就是我不是由衷的说的:除非发生重大战争?除非人口分布向彻底农村山区转移?除非回到改革开放之前去?除非人口在老龄化的同时,停止生育和繁衍?除非共产共房?
中国的房地产市场:一路走好!
中国的老百姓住房:人人有房!

 
表情
插入
上传
内容
  请注意:本论坛设置游客不能发帖子。回复帖子